「買った後に水回りがボロボロだった」――中古住宅のトラブル相談でダントツ1位が給排水と水回りの隠れ不具合だ。内覧では絶対に見えない。壁の裏、床下、コンクリートの中に問題は潜んでいる。元ゼネコンの現場監督として断言する。インスペクション（住宅診断）を給排水に特化してやらない限り、どんな築浅物件も「賭け」でしかない。費用は惜しむな。それが後悔しない買い物の絶対条件だ。

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内覧では絶対に見えない。給排水の「本当の劣化場所」

不動産の内覧でチェックできるのは、せいぜいシンク下の収納や洗面台まわりの表面くらいだ。しかし現場を知る人間に言わせれば、本当にヤバいのは「見えないところ」にある。床下の排水管の勾配不良、基礎貫通部の防食処理の甘さ、築20年を超えると顕著な塩ビ管の接続部劣化――これらは内覧ではまず気づかない。特に排水勾配は設計通り施工されていない現場が昔は珍しくなかった。勾配が逆だったり、ほぼフラットな配管が放置されていると、汚水が滞留して臭気と詰まりが慢性化する。築30年超の物件では鋼管の腐食による赤水問題も見逃せない。買う前に「水が流れる見た目」だけで判断するのは、エンジン音も聞かずに中古車を買うようなものだ。

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インスペクションで何を依頼すべきか。費用と依頼先の選び方

一般的なインスペクションは構造・外装が中心で、給排水に特化した診断はオプション扱いが多い。費用は通常診断が5〜8万円、給排水追加で2〜3万円というのが業界相場だ。ここで大事なのが依頼先の選定。「建物診断士」という資格を持つ業者が増えているが、元々住宅設備や配管工事の経験がない担当者が来ることも珍しくない。確認すべきは「内視鏡カメラで排水管内部を実際に撮影するか」「床下に潜って配管経路を目視するか」の2点だ。書類審査だけで終わる業者では、隠れた詰まりや腐食は絶対に見つからない。また水圧テスト（給水管への加圧確認）を行うかどうかも必ず事前に聞いてほしい。費用を数万円ケチった結果、入居後に100万円超のリフォームになった事例を現場で何度も見てきた。

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現場目線で伝える「水回りリスクの最終判断基準」

インスペクションのレポートが上がってきたとき、素人には「問題あり」「経過観察」の文字がどの程度深刻かが分からない。ここが落とし穴だ。「経過観察」と書いてあっても、排水勾配の不良や鋼管の腐食進行は待ってくれない。私が現場で培った感覚で言えば、「排水管内部に油脂付着・堆積」「給水管に赤水反応」「床下に湿気・白カビ痕跡」この3つが同時に出た物件は、即リフォーム前提で価格交渉するか、購入を見送るべき水準だ。診断報告書を持って専門家に相談できる環境があれば、判断の精度は格段に上がる。SUMITSUBO AI は現場出身の知見をベースに、給排水診断の読み解き方から建CUBE を使った施工費用の概算まで、実務レベルの相談に対応している。「この報告書、どう読めばいいか分からない」という段階から気軽に使ってほしい。

中古住宅の給排水リスクは、買う前の数万円のインスペクションで大半が見抜ける。内視鏡カメラ・床下目視・水圧テストの3点セットを必ず確認し、報告書の読み解きに迷ったらプロに聞くのが最短ルートだ。SUMITSUBO AI なら現場経験者の視点で、診断結果の解釈から修繕費用の相場確認まで一気通貫でサポートする。後悔しない買い物のために、ぜひ活用してほしい。

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