中古住宅の給排水インスペクション。費用5万円で防ぐ100万円のリスク

「買った後に水回りがボロボロだった」という相談は、中古住宅の購入トラブルのなかで群を抜いて多い。あるお客さんは内覧時に水を流して「問題ない」と判断したが、入居後3か月で床下から異臭が漂いはじめた。原因は排水管の逆勾配。築28年の物件で、汚水が滞留したまま放置されていた状態だった。壁の裏、床下、コンクリートの貫通部——問題はいつも見えないところに潜んでいる。この記事では、給排水に特化したインスペクションで何が分かるか、どう業者を選ぶかを現場の感覚で整理する。

内覧で見えないものが、後から100万円になる

内覧でチェックできるのは、シンク下の収納や洗面台まわりの表面程度だ。しかし現場を長く歩いてきた人間の目から言えば、本当にヤバいのは「見えない配管」にある。床下の排水管の勾配不良、基礎貫通部の防食処理の甘さ、築20年を超えたあたりから顕著になる塩ビ管の接続部劣化——これらは内覧ではまず気づかない。

特に排水勾配は、昔の現場では設計どおりに施工されていないことが珍しくなかった。勾配がほぼフラットか逆になっていると、汚水が滞留して臭気と詰まりが慢性化する。築30年超の物件では鋼管の内部腐食による赤水も見逃せない問題だ。「水が流れる見た目」だけで判断するのは、エンジン音も聞かずに中古車を買うようなものだと思っている。

依頼先で結果が変わる。業者選びの3つの確認点

一般的なインスペクションは構造・外装が中心で、給排水は「オプション」扱いが多い。費用は通常診断が5〜8万円、給排水の追加診断が2〜3万円というのが業界相場だ。ここで見落とされがちなのが依頼先の質で、「建物診断士」の資格を持っていても、住宅設備や配管工事の実務経験がない担当者が来ることは珍しくない。

確認すべきは次の3点だ。内視鏡カメラで排水管内部を実際に撮影するか、床下に潜って配管経路を目視するか、給水管への水圧テストを行うか——この3点を事前に聞いて、すべて「やります」と答える業者を選ぶのが最低ラインになる。書類審査だけで終わる業者では、隠れた詰まりや腐食は絶対に見つからない。費用を数万円ケチった結果、入居後に100万円超のリフォームになった事例を現場で何度も見てきた。

給排水インスペクションのメリットと、知っておくべき限界

インスペクションを勧める立場から言っても、万能ではないことは正直に伝えておきたい。壁の中を通る横引き配管や、コンクリートに埋設された給水管は、内視鏡が届かないケースがある。報告書に「確認不能」と記載されている箇所こそ、リスクが潜みやすい場所だという逆説もある。

特に落とし穴になるのが報告書の読み方だ。「経過観察」という表現が並んでいると、素人目には軽微に見える。しかし排水勾配の不良や鋼管の腐食進行は待ってくれない。「排水管内部に油脂付着・堆積」「給水管に赤水反応」「床下に湿気・白カビ痕跡」の3つが同時に出た物件は、即リフォームを前提とした価格交渉か、購入見送りを検討すべき水準だと私は判断している。

報告書が手元に届いてからが、本当の判断どころ

インスペクションは「受けて終わり」ではない。報告書を持って、修繕費用の概算を専門家に確認するところまでが一連の流れだ。たとえば「排水管の全面入れ替えが必要」という所見が出た場合、戸建て1棟の費用は状況によって30万円から100万円以上まで幅がある。この数字を知っているかどうかで、売主との価格交渉の結果は大きく変わる。

給排水の診断結果の読み解き方から修繕費用の相場確認まで、元現場監督の視点で相談できる環境を持っておくことが、後悔しない中古住宅購入の最短ルートだと思っている。数万円のインスペクション費用は、買った後の100万円超の出費を避けるための保険だ。受けるタイミングは、売買契約の締結前——これだけは変わらない原則として覚えておいてほしい。